來源:鄉村振興

 

依托十余年的鄉村旅游規劃經驗，針對鄉村旅游存在的主要問題，為您梳理鄉村旅游項目開發建設要點，并可為您提供鄉村旅游項目、產業園區項目、鄉村振興項目等相關項目的全程服務。

 

一、清查開發條件，評估開發價值

鄉村現有土地、房屋、產業、自然人文等資源，和所在區位、經濟、社會等內外部基本條件，決定了項目地開發的核心導向。

鄉村項目開發條件6大清查方向：

1.經濟發展基礎

• 產業基礎：現有核心產業及其他產業發展狀況及產業結構
• →是否具有產業鏈優化、延伸勢能及產業融合基礎
• 生產要素：商品、勞務、資本、信息、人才等資源狀況
• →是否具備推動經濟提質升級的發展活力
• 泛參與者：村民、鄉賢、村集體、合作社、開發商、地方及上級政府等參與主體發展訴求
• →是否能夠充分調動各參與者能動性 

2.土地資源基礎

• 總體面積：項目地塊總面積決定了項目體量
• →是否具備合適的發展規模
• 建設用地：商業及餐飲、旅館等商業設施用地，娛樂、康體等設施娛樂康體設施用地，度假村用地等旅游用地及其他相關建設用地
• →是否能夠保障投資大平衡
• 農業用地：耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地
• →是否具有優渥的土地資源，核心產業農業是否能夠向規�；�、現代化、產業融合化提質升級
• 其他可做休閑農業用地的土地：如農民自有住宅、閑置宅基地、農村集體建設用地、四荒地等
• →是否能夠最大化利用項目地資源實現統籌發展

（注：以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。）

3.區位交通基礎

•  大區位：地理區位、所處經濟圈、比鄰的客源市場等基本狀況
• →是否具有優勢距離、資源、市場基礎
•  大交通：鐵路、公路、民航等交通資源
• →是否具備商貿物流條件及旅游可進入性
•  小交通：村鎮內部路網、道路硬化情況等
• →是否具備優良發展基本，是否需要升級

4.泛旅游業資源

• 自然資源：地質、地貌、水文、動植物、生態等資源
• →是否具有良好生態基礎及資源特色
• 文化資源：遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產類景觀，建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現代人文吸引物，民俗、節慶、手工藝等非物質文化遺產等資源，歷史故事、傳說等文化脈絡
• →是否具備地域性、獨特性、傳承性等可挖掘、演繹的價值
•  建筑風貌：建筑形態、風格、材料、色彩、高度、密度及項目地村落原有空間肌理的適配度等特點
• →是否是風貌突出、特色鮮明的傳統風格，是否具有一定的完整性，是否具有改造價值
•  接待設施：停車場、酒店、飯店、公共廁所、醫療救護設施等基礎旅游接待設施
• →是否充沛、衛生、安全，是否滿足一定程度的接待檔次

5.農業影響因素

i 自然條件：氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件

→ 是否滿足當地現有農業發展，是否需要調整，是否有新增領域可能

ii 社會經濟：市場需求、交通、國家政策、農業生產技術、工業基礎、勞動力、地價水平

→ 是否有利于地方農業產業結構升級

6.鄉村基礎設施

• i農業生產基礎設施：現代化農業基地、農田水利建設、用材林生產基礎和防護林建設、農業教育、科研、技術推廣和氣象基礎設施等；
• →是否充足完備，是否能夠推動農村經濟發展、促進農業和農村現代化，是否需要加大投入；
•  農村生活基礎設施：飲水安全、農村沼氣、農村道路、農村電力等基礎設施建設；
• →是否能夠滿足居民生活基本需要，是否需要加大投入
• 社會發展基礎設施：農村教育、文化、衛生、醫療、體育等設施
• →是否建設齊備，是否品質過硬，是否滿足改善農民生活條件的要求，是否有利于促進農村生活軟環境的發展，是否需要加大投入

評估開發價值

根據上述開發條件中的六大項基礎條件的清查，我們能對鄉村項目建設所需的核心條件作出基本的細化判斷，而鄉村項目是否具備開發價值，也應根據上述的資源及條件清查，做出綜合性的判斷。

總體而言，可以根據如下4大基礎判斷標準，來衡量項目地是否更具發展優勢：

1. 是否具備特色產業及發展優勢 
2. 是否具備閑置土地及房屋資源 
3. 是否具備有利的區位交通條件 
4. 是否具備優良生態及村落風貌

二、開發目標與流程

設定發展目標

根據資源、開發綜合條件、開發價值判斷設計合理的總體戰略定位，將特色產業發展、旅游業融合發展、生態可持續發展、鄉村社會生活提質升級、鄉村文化傳承與自信樹立作為進行通盤考量，理性確定最大的而又最科學的發展野心。

鄉村項目6大開發備選方向

 產業帶動式 

適用村鎮：以分布在東部沿海等經濟相對興旺地區、具有產業優勢的鄉村為主，此類鄉村具有較好的特色產業基礎，且產業化程度較高。

規劃要點:根據每一個鄉村的具體特征，以優勢產業為依托，完善相關產業鏈，強化產業優勢，加速產業帶動效應。同時，若區域確有打造旅游吸引力的基礎，也可以選擇導入旅游業，發展休閑農業產業。

可做項目：三產融合產業園、農產品加工示范基地及其它產業化經營項目，即包括經濟林及設施農業種植、畜牧水產養殖等種植養殖基地項目，儲藏保鮮、產地批發市場等流通設施項目。

生態農業式 

適用村鎮：主要針對自然條件良好的、有傳統田園鄉村風貌和地方特色的、有豐富的水資源和森林資源等自然及人文資源優勢顯著村鎮。

規劃要點：把生態資源優勢變為經濟優勢，構建旅游引導的農業生態示范區，同時發展生態農業旅游放大經濟效能。

可做項目：生態農莊、生態農業產業園項目、生態循環農業項目、生態農業觀光項目等。

高效農業式 

適用村鎮：適合分布在我國以發展農業作物生產為主、農業基礎設施完善、農業機械化程度高、農產品商品化程度的農業主產區的村鎮。

規劃要點：打造“零廢棄”型生態農業產業示范園，提高農業規模化運營程度，增加土地產出率。

 可做項目：農業質量品牌提升工程、智慧農業示范區、農業開放合作示范工程等。

 休閑農牧 式 

適用村鎮：分布在沿海和淡水水網漁區、牧區及半牧區及農林牧資源興旺地區，以農林牧漁為主要傳統產業的村鎮。

規劃要點：根據養殖要求，因地制宜地規劃科學飼養的現代化牧區、漁區等養殖基地，有條件地區，可以以核心特色產業及區域風貌為基礎，發展旅游度假產業，規劃適宜接待的主題度假區。

可做項目：休閑農業綜合體，現代牧場／養殖基地，農牧循環示范項目，綜合性海洋／農牧文化休閑度假區等。

  城郊鄉村式  

適用村鎮：在一、二線城市周邊的經濟條件相對較好、公共基礎設施相對完善的村鎮。 

規劃要點：加大城鄉融合發展力度，規劃以優質鄉村優質產品和鄉村旅游度假為核心依托的新型城鎮化，打造城郊新田園鄉村社區示范項目。

可做項目：觀光農莊、新農業科技開發示范園項目、田園風情度假區等。

文化旅游式  

適用村鎮：在旅游資源豐富，交通便捷，距離城市較近的適宜發展鄉村旅游的相關村鎮，及具有古村落、古建筑、古民居以及傳統文化等特色人文資源的村鎮。

規劃要點：基于區域資源條件及文化特色，以村落、郊野、田園等環境為依托，規劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂設施，并結合良好民風民俗文化以及非物質文化特色，打造鄉村旅游度假區。

可做項目：田園綜合體、鄉村度假村、休閑農莊、古村古鎮、傳統村落保護等項目。

三、應當如何操盤？

確定開發主體

村集體統一整合開發

開發邏輯：村集體通過成立專業合作社，以自籌資金的形式，將村里閑置土地及房屋等資產流轉過來，進行統一的整合開發。

 村集體與專業旅游公司共同開發

開發邏輯：村集體與專業的旅游開發公司合作，引入外來資金，對村里的閑置資產進行統一流轉、整合開發與專業運營。

盤活閑置資源

盤活閑置資源包括土地、房屋等等....閑置資產流轉是獲取鄉村土地、房屋等資源的主要途徑，是促進城鄉要素流動的有效手段，也是鄉村項目開發必須考慮的首要問題。

農村閑置資產流轉，有利于美麗鄉村建設，有利于農村集體經濟發展，有利于幫助農民增收。鄉村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發揮資產價值，進而實現一定收益。

四、五大基本開發原則

1.特色鮮明：保持地域、產業、生態、風貌特色 

i.保持鮮明的地域特色。針對山水資源豐富的地區，應體現“山谷”、“水鄉”“鄉野”特色。針對文化資源豐富的地區，應體現特色“鄉味”、“民俗”等地域特色。

規劃要點：多用地方材料、符號，體現地域特色，注重整體格局和風貌的打造，格局自然，風貌整體和諧統一，體現特色。

ii.保持鮮明的產業特色。鄉村土地肥沃，農、林、漁等傳統農業資源豐富、具備一定產業基礎，應當把所在地的產業優勢糅合進去，著力培育支柱產業，或“農”，或“林”，或 “漁”，形成自身的特色產業。

規劃要點：產業規劃與地域規劃結合。

iii.保持鮮明的生態特色。鄉村項目的打造，必須符合“現代化生態農村”的建設目標，必須保證在鄉村自然區的生態涵養，注重生態農業基地的開發及綠色產業體系、鄉村生活體系的打造等方面，都能使鄉村保持鮮明生態特色。

規劃要點：景觀多用自然，注重小品等景觀打造。如在環境設計、建筑設計、資源的利用和保護、循環經濟等都要注入“生態”理念。

2.文脈鮮活：保持鄉土文化的原生性、鮮活性 

i.提煉元素：所謂“原生性”和“鮮活性”，是指用獨特的自然風貌、生活習俗和人的生產勞動等社會性生態元素，詮釋項目地文化傳統。可供挖掘的鄉土文化十分豐富，如紡線、織布、蒸糕、做圓子等生活文化，土布服飾展示、傳統婚慶儀式等民俗文化，推鐵環、踩高蹺等游戲文化，等等。

 ii.文化傳承：對歷史文化豐厚的項目地，應注重保護歷史、傳統文化，做好傳承、挖掘文化要充分，形成鄉村的文化認同。

iii.品質提升：合理開發利用文化資源，系統打造，形成文化品牌，增強競爭軟實力。

iv. 重塑精神：對于文化資源匱乏或是新建的項目，應注重文化培育和打造，在現有建設的基礎上發展，逐步形成自身文化特色。

3. 三產融合：統籌區域產業規劃保障發展動力 

i. 一二三業融合：把農業、漁業、林業、商貿業，以及飲食等各類服務業的發展結合起來全面規劃，選擇適合項目發展方向的產業做強做大，逐步發育成為鄉村發展的有力支撐。 

ii 現有產業升級：在現有基礎上發展產業，不要憑空創造和引進新的產業。

iii調整產業結構：發揮人氣與資源集聚優勢，拉動、促進鄉村產業發展，完善產業結構，升級產業體系；延長產業鏈，構建合理的產業集群，打造競爭優勢，擴大產業影響力，提升產業競爭力。

4.宜居宜游：留住生產力，擴大消費吸引力 

i 挖掘旅游題材：鄉村項目的開發建設，旅游不是核心目的，但擁有一定的旅游功能作支撐，鄉村發展將會更有生命力。可將山水風光、地形地貌、風俗風味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。

ii 打造共享配套：鄉村項目的公共服務設施、基礎設施建設除了滿足基礎生產、生活需求以外，還應做好三個服務：

1，注重服務社會事業。設施建設要與鎮區結合，共建共享，建設完善的服務體系，推動鄉村整體經濟社會可持續發展。

2，注重服務經濟發展。建立完善與經濟社會發展相適應的服務體系，提升綜合承載能力，成為整合資源、集聚創新、特色產業的“新載體”。

3，注重服務周邊村民。統籌布局、互聯互通，完善補足城鄉服務設施體系，促進服務設施向周邊農村延伸。

iii留足發展空間：對接區域市場需求，尤其大城市周邊，旅游產品策劃考慮外溢的功能需求。

總之，從道路、交通、環境、建筑風貌，到功能布局、各類設施，從休閑、娛樂，到餐飲、商貿，在充分滿足居民物質和精神生活需求外，一切要從打造鄉村生態旅游項目的思路出發，精心打造，務顯“特色”，使生態旅游業、現代服務業，成為鄉村賴以發展的產業之一，為鄉村發展提供源源不斷的經濟收入。

5.活力構筑：聚集人氣，防止空村鬼鎮出現 

i 打造活力型街區：要結合棚戶區改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂街區等受大眾歡迎的有活力的街區。

ii提升冬季的活力：北方地區項目選擇考慮彌補氣候條件等因素，積極發展全季節旅游，增加冬季項目。

iii注重夜經濟打造：增加夜晚的商業和文化活力，打造具有魅力的夜色景觀，增加鄉村夜生活、夜消費活力。

五、8大功能分區

農業生產區

定位：田園農業生產的核心空間，是農業生產的主要功能分區，是為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。

規劃：選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域進行規劃建設，同時應結合我國特色農產品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，并且應當最大化的尊重場地肌理，還應當盡量滿足機械化種植的需求，充分考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。

農業景觀區

定位：以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域。

規劃：以當地資源環境為基礎，規劃開發以特色園圃、現代農業設施、農產品展示、創意農業景觀小品為特色景觀要素的景觀觀光區，核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題，規劃主題性景觀及特殊的游覽方式（線路、節點）。

現代農業產業園區

定位：農業產業鏈現代化延伸區域，以產業園區的方式發展現代化農業，實現農業現代化和規模化經營。

規劃：現代農業產業園區通常根據項目方資本、技術、資源等基本條件，選擇性規劃發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業產業園，一般規模較大。

生活居住區

定位：城鎮化主要功能部分核心承載片區，農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

規劃：規劃適宜當地農民社區化居住生活、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域，打造新型鄉村人口聚集區，保證鄉村居民生活品質，吸引人口回流，促進鄉村發展活力。

農業科普教育及農事體驗區

定位：承載農業文化內涵與教育功能重要區域。

規劃：利用農業生產基地及相關設施、空間等規劃打造及農業科普教育與休閑務農體驗為一體的活動區域，讓游客深度了解鄉村務農文化的核心內涵。

鄉村休閑度假區

定位：創意農業休閑片區是游人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動。 

產城一體服務配套區

定位：為農村、農民、農業，生產、生活提供服務和保障的核心區域。

規劃：規劃建設基礎設施及公共服務設施。一方面服務于居住區內的居民、村民對醫療、教育、衛生、生產生活、休閑等基本生活需求，另一方面服務于農業、加工業、旅游休閑、商貿物流、鄉村金融等產業發展需求。

衍生產業區

定位：鄉村新型產業、高級發展模式試點區。

規劃：在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上，發展衍生特色產業，延伸產業鏈，打造多元產業融合。

六、運營管理

 

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